Chaque année, le Projet de Loi de Finances (PLF) soulève des interrogations quant aux possibles modifications fiscales pour les Loueurs en Meublé Non Professionnels (LMNP). Dans ce contexte, les débats autour du PLF 2025, qui se poursuivront dans les mois à venir, pourraient engendrer des changements significatifs pour cette catégorie de bailleurs. Les discussions sont particulièrement intenses autour de la location de courte durée, qui est sous le feu des critiques de certains parlementaires, même si elle conserve un solide soutien politique.
Ce que Prévoit le PLF 2025 pour les LMNP
Le texte du PLF 2025, présenté le 10 octobre, inclut une mesure importante : la réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value lors de la vente d’un bien LMNP, à compter du 1er janvier 2025. Actuellement, les LMNP peuvent déduire des amortissements de leur revenu imposable sans que ceux-ci n’affectent le calcul de la plus-value à la revente. Avec cette nouvelle disposition, les amortissements viendraient s’ajouter à la base imposable, ce qui augmenterait la charge fiscale lors d’une revente.
Implications de cette Réforme
Amortissement et Imposition :
L’amortissement permet aux LMNP de déduire une partie de la valeur de leur bien (hors terrain), des travaux effectués et du mobilier. En intégrant ces amortissements au calcul de la plus-value, la différence entre le prix d’achat et le prix de vente serait plus importante, entraînant une imposition plus élevée, à hauteur de 19 % pour la plus-value et 17,2 % pour les prélèvements sociaux.
Inquiétudes des LMNP :
Malgré cette mesure potentiellement désavantageuse, il est crucial de relativiser son impact. Tout d’abord, le texte peut encore évoluer avant son adoption définitive, car des propositions similaires ont été écartées précédemment. En outre, de nombreux LMNP conservent leurs biens sur de longues périodes, bénéficiant ainsi d’abattements sur la plus-value. Après 22 ans de détention, ils peuvent être exonérés d’impôt sur la plus-value, et après 30 ans, des prélèvements sociaux.
Exemple d’Impact d’une Vente
Pour illustrer cela, prenons un exemple concret : un LMNP ayant acheté un bien à 300 000 € et le revendant 500 000 €, avec 60 000 € d’amortissement.
- Prix d’achat avec amortissement : 360 000 €
- Prix de vente : 500 000 €
- Plus-value brute : 140 000 €
- Imposition (19%) : 26 600 €
- Prélèvements sociaux (17,2%) : 24 080 €
- Total d’imposition : 50 680 €
Cet exemple met en évidence l’augmentation possible de la charge fiscale.
Quelles Certitudes pour 2025 ?
Parmi les certitudes, la loi climat de 2021 impose des restrictions sur les logements classés comme « G » sur le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE). À partir de 2025, ces logements ne pourront plus être loués, incitant les propriétaires à réaliser des travaux de rénovation énergétique. Cette mesure, bien que potentiellement source d’inquiétudes, est également une opportunité pour améliorer la qualité des biens locatifs.
Le Rapport Le Meur et ses Recommandations
Récemment, le rapport Le Meur a été présenté, abordant divers scénarios de réforme de la fiscalité des locations meublées. Bien que ce rapport propose de rehausser le seuil de recettes pour le statut LMNP et de simplifier les régimes fiscaux, il reste encore à déterminer si ces recommandations seront effectivement mises en œuvre.
En conclusion, malgré les incertitudes liées au PLF 2025, le statut de LMNP reste attractif pour les investisseurs, grâce à sa rentabilité et sa flexibilité. L’activité de location meublée, notamment, continue de susciter un fort intérêt en raison des loyers généralement plus élevés qu’en location vide, et des diverses options contractuelles qu’elle offre.
Pour des conseils personnalisés concernant votre situation en tant que LMNP et les implications fiscales à venir, n’hésitez pas à nous contacter chez JM Comptabilité.
