1. Contexte général du PLF 2025
Le Projet de Loi de Finances (PLF) 2025 s’inscrit dans la continuité des réformes engagées sur la fiscalité immobilière. Les locations meublées, en particulier sous le statut LMNP, sont dans le viseur du législateur. L’objectif est double :
- simplifier et harmoniser les régimes fiscaux,
- réduire certaines niches fiscales jugées trop avantageuses.
Ainsi, plusieurs mesures pourraient impacter directement la rentabilité des investisseurs particuliers.
2. Les principaux changements pour les LMNP
a) Révision des abattements au régime micro-BIC
Jusqu’ici, le régime micro-BIC offrait :
- 71 % d’abattement pour les meublés de tourisme classés,
- 50 % d’abattement pour les locations meublées classiques.
Le PLF 2025 envisage de réduire ces abattements afin d’aligner davantage le régime des LMNP sur celui des revenus fonciers. Cela signifie une hausse potentielle de l’imposition pour ceux qui déclaraient en micro-BIC.
b) Plafonds de recettes ajustés
Le seuil actuel de 77 700 € pour bénéficier du micro-BIC pourrait être revu à la baisse, ce qui pousserait davantage de bailleurs à passer au régime réel, plus contraignant mais souvent plus intéressant fiscalement si les charges sont élevées.
c) Durcissement sur les meublés de tourisme
Les locations type Airbnb et résidences secondaires meublées sont particulièrement concernées :
- limitation des abattements spécifiques,
- encadrement renforcé des avantages fiscaux,
- possibilité d’une taxation plus proche des revenus fonciers.
3. Optimiser sa fiscalité LMNP en 2025
Face à ces évolutions, plusieurs stratégies sont possibles pour continuer à optimiser sa fiscalité :
a) Passer au régime réel simplifié
Le régime réel permet de déduire :
- les charges réelles (intérêts d’emprunt, travaux, assurances, charges de copropriété, frais de gestion, etc.),
- l’amortissement du bien et du mobilier.
Cela reste le meilleur levier pour réduire l’assiette imposable, en particulier pour les investisseurs financés à crédit.
b) Bien choisir entre LMNP et LMP
Le basculement en Loueur en Meublé Professionnel (LMP) peut être envisagé si :
- vos recettes dépassent 23 000 € par an,
- et qu’elles excèdent vos autres revenus d’activité.
Le LMP ouvre droit à certains avantages (exonération d’IFI sous conditions, meilleure gestion des déficits), mais implique aussi des obligations sociales.
c) Diversifier les stratégies
- Privilégier les meublés de longue durée face aux locations touristiques de plus en plus taxées.
- Anticiper avec un expert-comptable spécialisé LMNP pour simuler le meilleur régime fiscal.
- Optimiser la structure de détention (détention en nom propre vs SCI à l’IS).
4. Conclusion
Le PLF 2025 marque un tournant pour les LMNP : les abattements généreux du micro-BIC sont menacés, et l’écart entre location nue et meublée tend à se réduire. Toutefois, le régime réel et l’amortissement restent des armes puissantes pour préserver la rentabilité nette.
👉 La clé pour 2025 : anticiper les changements, comparer les régimes et adapter sa stratégie fiscale en fonction de son profil d’investisseur et de son patrimoine global.
